Términos de bienes raíces mexicanos, definidos.

Una certificación internacional que autentifica el origen de un documento público — haciéndolo legalmente reconocido en países signatarios de la Convención de la Haya de 1961, la cual incluye tanto a EEUU como a México. En transacciones mexicanas de bienes inmuebles que involucran extranjeros, las apostillas son a veces requeridas para autenticar documentos emitidos por gobiernos extranjeros — como un acta de nacimiento estadounidense, un acta de matrimonio, o documentos corporativos de una entidad extranjera — que necesitan presentarse ante un Notario mexicano. La apostilla se obtiene de la autoridad correspondiente del país que emitió el documento (por ejemplo, la Secretaría de Estado del estado en EEUU para documentos estadounidenses). El proceso típicamente toma de una a cuatro semanas y a menudo lo maneja su abogado o un servicio especializado de apostillas.

Los espacios y las instalaciones compartidas dentro de un desarrollo en régimen de condominio que son propiedad colectiva de todos los propietarios de unidades a través del régimen de condominio, en lugar de pertenecer a cualquier propietario individual. Las áreas comunes típicamente incluyen: vestíbulo y recepción, pasillos y elevadores, gimnasio, alberca y área de alberca, estructura de estacionamiento, terrazas en azotea y jardinería. Para desarrollos con marca hotelera como Thompson Hotel & Residences y Viceroy Residences, las áreas comunes también incluyen las amenidades del hotel — el beach club, restaurante, spa y espacios de concierge. El mantenimiento de las áreas comunes se financia mediante cuotas del HOA. La calidad y extensión de las áreas comunes son un factor principal tanto de la experiencia de vida como del valor de reventa en un condominio de lujo.

El documento legal formal que establece y rige un fideicomiso mexicano (trust bancario) sobre bienes inmuebles. El contrato de fideicomiso designa al fiduciario (un banco mexicano), al fideicomisario (el comprador extranjero) y la propiedad mantenida en trust, y especifica los términos bajo los cuales opera el fideicomiso, los derechos del fideicomisario y las condiciones para su disolución o transferencia. El contrato se otorga ante Notario Público y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. Funciona como el documento de titularidad para propiedades bajo fideicomiso — análogo a una escritura en una estructura de propiedad directa. El contrato debe ser revisado por un abogado independiente antes de su otorgamiento.

La propiedad de bienes inmuebles por dos o más partes simultáneamente, donde cada copropietario tiene un interés indiviso sobre la propiedad como un todo. En México, la copropiedad es una forma reconocida de propiedad tanto para copropietarios individuales como corporativos. Para un matrimonio que compra una propiedad en México, la modalidad por defecto suele ser la copropiedad en partes iguales indivisas, aunque la forma específica depende del régimen matrimonial de la pareja y de la estructura utilizada (propiedad directa vs. fideicomiso). Para estructuras de fideicomiso, pueden nombrarse múltiples fideicomisarios, logrando efectivamente copropiedad dentro del trust. Consideración importante de planeación: una propiedad en copropiedad requiere acuerdo de todos los copropietarios para su venta, subdivisión o decisiones mayores que afecten la propiedad.

Los costos de transacción incurridos al momento del cierre de una compra de bienes inmuebles en México, adicionales al precio de compra. Los costos de cierre típicamente incluyen el impuesto de adquisición, honorarios del Notario, derechos del registro público y honorarios de constitución del fideicomiso cuando aplique. Los costos de cierre totales para un comprador extranjero generalmente están en línea con, o son ligeramente menores que, los cierres residenciales en EEUU. Para compras en pre-construcción, algunos de estos costos pueden ser absorbidos por el desarrollador como parte del incentivo de venta — aclárelo en el contrato de compra. Su Notario detalla cada rubro al cierre; presupueste conservadoramente al calcular los fondos totales requeridos.

La cuota mensual o anual pagada por cada propietario de unidad a la asociación de propietarios (HOA) para financiar la operación, mantenimiento y conservación de las áreas comunes y las instalaciones compartidas. En México se le llama frecuentemente "cuota de mantenimiento." Para desarrollos de lujo con marca hotelera, las cuotas de mantenimiento son más altas que en condominios estándar, reflejando el costo de mantener amenidades de calidad hotelera (alberca, gimnasio, spa, concierge, jardinería) y los honorarios de la compañía profesional de administración. La cuota de mantenimiento típicamente no incluye servicios, impuesto predial ni el seguro personal de la unidad.

El documento formal de propiedad de bienes inmuebles en México, equivalente a un warranty deed o title deed en EEUU o Canadá. La escritura la elabora el Notario Público, la firman todas las partes y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad. La escritura es el documento legal definitivo que establece la propiedad; sin una escritura debidamente inscrita, la reclamación de propiedad de un comprador no es oponible frente a terceros. Para compras en pre-construcción, la escritura típicamente se otorga al cierre cuando se entrega la unidad terminada. Hasta ese momento, el comprador tiene derechos bajo el contrato de compra (promesa de compraventa), no una escritura inscrita.

La fecha especificada contractualmente en la cual el desarrollador está obligado a entregar la unidad terminada al comprador, lista para el cierre. La fecha de entrega activa el proceso de cierre: el comprador realiza una inspección de la unidad (lista de deficiencias), cualquier defecto se subsana y se programa el cierre. La mayoría de los contratos de compra incluyen un periodo de gracia (típicamente de 12 a 18 meses) más allá de la fecha contratada de entrega antes de que se activen las cláusulas de penalización o los derechos de cancelación del comprador. Los retrasos más allá del periodo de gracia típicamente dan derecho al comprador a pagos de penalización diarios o mensuales, o a cancelar el contrato y recuperar los depósitos con intereses. Confirmar que los proyectos anteriores del desarrollador se han entregado a tiempo — o entender la naturaleza y magnitud de cualquier retraso — es un componente clave de la diligencia debida en pre-construcción.

La fecha en la cual el comprador recibe acceso físico a la unidad terminada — típicamente coincidiendo con, o poco antes del, cierre formal. Distinción respecto de la fecha de entrega: la fecha de entrega es cuando el desarrollador notifica al comprador que la unidad está lista; la fecha de posesión es cuando el comprador efectivamente toma posesión física tras completar la inspección y el proceso de cierre. Algunos contratos de compra especifican que el comprador recibe una fecha de posesión provisional para efectos de inspección, con el cierre formal (y la transferencia de escritura) ocurriendo dentro de una ventana especificada posteriormente. Para desarrollos con marca hotelera, la posesión puede vincularse a las fechas de apertura del hotel y no puramente a la finalización de la construcción.

En el contexto de un fideicomiso mexicano, el fideicomisario es el extranjero en cuyo beneficio el trust bancario mantiene la titularidad de los bienes inmuebles. El fideicomisario tiene todos los derechos prácticos de propiedad: usar, rentar, mejorar, vender o heredar la propiedad. La designación de fideicomisario es transferible — cuando vende la propiedad, transfiere la designación al nuevo comprador. Pueden nombrarse múltiples fideicomisarios, lo que hace del fideicomiso una herramienta útil de planeación patrimonial para parejas o familias. También puede nombrarse un fideicomisario sustituto (beneficiario sustituto) para recibir los beneficios del trust en caso de fallecimiento del fideicomisario principal, funcionando de manera similar a una designación de beneficiario en una cuenta de retiro estadounidense.

Una estructura de trust bancario establecida bajo la ley mexicana que permite a extranjeros mantener la propiedad beneficiaria de bienes inmuebles dentro de la zona restringida de México (50 km de la costa, 100 km de las fronteras internacionales). El banco mexicano actúa como titular legal, mientras el comprador extranjero se nombra como beneficiario con todos los derechos efectivos de propiedad: uso, arrendamiento, mejoras, venta y herencia. El fideicomiso se establece por un plazo inicial de 50 años, renovable indefinidamente, y no afecta la capacidad del comprador de usar o transferir la propiedad. Las cuotas anuales del fiduciario se pagan al banco titular; su Notario o abogado le proporciona los montos vigentes al momento de la constitución. El fideicomiso no es una limitación a la propiedad — es el mecanismo legal que habilita la propiedad extranjera en áreas costeras y ha sido utilizado con éxito por cientos de miles de compradores extranjeros desde 1973.

Un término alterno para el fideicomiso — la estructura de trust mantenida por un banco que permite a extranjeros poseer bienes inmuebles en la zona costera restringida de México. El término "bank trust" es utilizado frecuentemente por profesionales de bienes raíces de habla inglesa en México como un equivalente más accesible al término legal español "fideicomiso." La mecánica es idéntica: un banco mexicano mantiene la titularidad legal como fiduciario; el extranjero es el fideicomisario con derechos plenos y efectivos de propiedad. Ver fideicomiso para una descripción completa de la estructura, costos y derechos.

Un arreglo financiero en el cual una tercera parte neutral (el agente fiduciario — típicamente un banco o una compañía especializada) mantiene fondos depositados por un comprador hasta que se cumplan las condiciones contractuales especificadas, momento en el cual los fondos se liberan al desarrollador. En bienes raíces de pre-construcción en México, el fideicomiso de garantía protege los depósitos del comprador de mezclarse con los fondos operativos del desarrollador y provee un mecanismo de recuperación de fondos si el desarrollador incumple. Las cuentas de fideicomiso de garantía pueden mantenerse en instituciones financieras mexicanas o en compañías estadounidenses con operaciones en México (como Stewart Title o First American Title). El contrato de fideicomiso de garantía especifica las condiciones para liberación (hitos de construcción) y las condiciones para devolución (incumplimiento del desarrollador, cancelación del proyecto). Verifique siempre que sus depósitos se mantengan en un fideicomiso de garantía debidamente estructurado — no simplemente en la cuenta bancaria del desarrollador — antes de firmar.

Un trust en el cual el otorgante ha renunciado al control sobre los activos y los términos no pueden modificarse sin el consentimiento del beneficiario. El fideicomiso mexicano es técnicamente un trust irrevocable — una vez establecido, el banco (fiduciario) mantiene el título de manera irrevocable en beneficio del fideicomisario designado, y no puede ser instruido para transferir el título a un tercero sin la autorización del fideicomisario. Esta irrevocabilidad es una protección para el comprador: el banco no puede ser instruido por el desarrollador, un acreedor u otra parte para transferir el título fuera del fideicomisario. La estructura irrevocable es lo que hace del fideicomiso un vehículo de propiedad robusto y no un mero acuerdo de agencia.

Un fondo de dinero acumulado por el HOA para cubrir gastos de capital mayores y reparaciones que ocurren con poca frecuencia pero con costo significativo — reemplazo de techos, revisiones mayores de elevadores, revestimiento de albercas, reparaciones de fachada, sistemas mecánicos principales. Un fondo de reserva sano evita la necesidad de derramas (cargos únicos a los propietarios) cuando surgen reparaciones mayores. En México, los requisitos de fondo de reserva varían por régimen de condominio; algunos regímenes requieren una aportación al fondo de reserva como porcentaje de la cuota mensual de mantenimiento, mientras que otros no la ordenan explícitamente. Al evaluar una compra, revisar los estados financieros del HOA y la suficiencia del fondo de reserva es importante — reservas subfinanciadas generan riesgo de derramas futuras.

La utilidad gravable realizada por la venta de bienes inmuebles — la diferencia entre el precio de venta y el costo original de adquisición más las deducciones permitidas. En México, las ganancias de capital sobre bienes inmuebles vendidos por un extranjero están sujetas al impuesto sobre la renta, con dos métodos de cálculo disponibles a elección del vendedor. Las deducciones a la ganancia incluyen: costo de adquisición ajustado por inflación (usando los índices oficiales INPC), mejoras documentadas, costos de transacción en compra y venta, y honorarios del Notario. La documentación adecuada de estos costos desde el momento de la compra reduce sustancialmente la ganancia gravable. Los ciudadanos estadounidenses también deben reportar y pagar el impuesto estadounidense sobre ganancias de capital (neto de créditos fiscales por impuestos pagados en México). Consulte a un abogado fiscal mexicano y a su contador de su país para las especificaciones vigentes.

Homeowners Association — el órgano de gobierno colectivo de un desarrollo en régimen de condominio, compuesto por todos los propietarios de unidades, que administra las áreas comunes y hace cumplir las reglas del régimen de condominio. En México, este órgano típicamente se llama "mesa directiva" o "administración." Las cuotas del HOA (también llamadas cuotas de mantenimiento) se cobran mensualmente y financian los costos operativos de las áreas comunes, el seguro del edificio, los salarios del personal y el fondo de reserva. Para desarrollos de lujo con marca hotelera, las cuotas del HOA son más altas que en condominios estándar, reflejando el costo de mantener amenidades y servicios de calidad hotelera. Los incrementos anuales de las cuotas del HOA se rigen por el régimen de condominio y requieren voto de los propietarios.

Una medición y mapeo formal de un predio, elaborado por un topógrafo con licencia, que establece los linderos precisos de la propiedad, su superficie y su relación con propiedades colindantes y derechos de vía públicos. En México, los levantamientos se llaman "planos topográficos" o "levantamientos topográficos" y los elabora un perito valuador con licencia. Para unidades en condominio en un edificio terminado, el documento equivalente son los planos arquitectónicos inscritos como parte del régimen de condominio, los cuales especifican los linderos y metraje de cada unidad. Los compradores de unidades en pre-construcción deben verificar que el metraje contratado corresponda con las dimensiones construidas al momento de la entrega — las discrepancias son una fuente común de disputa.

Una lista documentada de deficiencias, pendientes o desviaciones respecto de la especificación identificadas durante la inspección previa al cierre de una unidad recién entregada. El comprador y un representante del desarrollador (y frecuentemente un inspector independiente contratado por el comprador) recorren la unidad terminada documentando cualquier rubro que no cumpla con las especificaciones contratadas. Los rubros comunes incluyen: rayaduras o daños en superficies, instalaciones incompletas, herrajes que no funcionan, retoques de pintura y hardware faltante. El desarrollador está contractualmente obligado a subsanar los rubros de la lista dentro de un plazo especificado (típicamente de 30 a 90 días) antes o después del cierre, según el contrato. Los compradores deben contratar a un inspector independiente para el recorrido de la lista de deficiencias e insistir en documentación escrita completa de todos los rubros.

La combinación de tipos de unidades — estudios, una recámara, dos recámaras, tres recámaras y penthouses — dentro de un desarrollo. La mezcla de unidades la determina el desarrollador con base en investigación de mercado sobre la demanda del comprador, optimización de precios y el diseño programático del edificio. Para los compradores, la mezcla de unidades importa porque afecta la oferta de unidades comparables disponibles para reventa dentro del edificio, y porque la mezcla determina el carácter de la comunidad del edificio. Un edificio con una alta proporción de estudios frente a unidades más grandes tiende a tener más actividad de renta; un edificio con predominio de unidades más grandes tiende a atraer a propietarios ocupantes.

Un Notario Público en México es un abogado especialmente capacitado y designado por el gobierno con autoridad exclusiva para autenticar y formalizar ciertas transacciones legales, incluidas todas las transmisiones de bienes inmuebles. El Notario mexicano no es equivalente a un notary public estadounidense — el rol requiere título de abogado, capacitación de posgrado especializada y designación por el gobierno estatal. En transacciones de bienes inmuebles, las responsabilidades del Notario incluyen: verificar que el vendedor tenga título limpio, calcular y recaudar los impuestos correspondientes (impuesto de adquisición, impuesto sobre la renta por ganancia de capital), preparar la escritura y registrar la escritura en el Registro Público. El Notario es una parte neutral que representa a la ley, no al comprador ni al vendedor — ambas partes deben contar además con asesoría legal independiente.

Un documento legal que autoriza a una persona (el apoderado) a actuar en representación de otra (el poderdante) en asuntos legales o financieros específicos. En transacciones mexicanas de bienes inmuebles, los compradores extranjeros frecuentemente usan un poder notarial para autorizar a un representante mexicano (típicamente su abogado) a firmar documentos, asistir al cierre y manejar asuntos administrativos en su nombre — permitiendo que la transacción avance sin que el comprador esté físicamente presente en México. Los poderes para transacciones mexicanas de bienes inmuebles deben elaborarse en español, notarizarse en el país de origen del comprador, apostillarse y traducirse al español por un traductor certificado. La ley mexicana exige lenguaje y formalidades específicas; no use un formato genérico.

La compra de una unidad en un edificio que aún no se ha construido, o que se encuentra actualmente en construcción, al momento de la venta. Los compradores de pre-construcción firman un contrato de compra (promesa) con base en planos arquitectónicos, especificaciones y una unidad modelo o render. Las ventajas principales de comprar en pre-construcción son: precios más accesibles en relación con el precio de entrega proyectado (que reflejan el riesgo de construcción y el valor temporal del dinero) y la capacidad de seleccionar su unidad, piso y orientación específicos. El riesgo principal es el desempeño del desarrollador — el riesgo de que el desarrollador no entregue el proyecto como se prometió, a tiempo, o del todo. La selección del desarrollador y las protecciones contractuales son, por tanto, los factores más críticos en la diligencia debida de pre-construcción.

El impuesto anual sobre bienes inmuebles en México, evaluado por el municipio local sobre la propiedad con base en su valor catastral. Las tasas de predial son históricamente bajas según estándares internacionales, y los valores catastrales típicamente se fijan por debajo del valor de mercado. El predial se paga anualmente o en pagos semestrales; muchos municipios ofrecen un descuento por pago anticipado en enero. El no pago del predial genera un gravamen sobre la propiedad, por lo que verificar que el predial esté al corriente debe ser parte de cualquier diligencia debida de compra. Su Notario le proporciona el monto vigente al cierre.

En bienes raíces de pre-construcción en México, la promesa de compraventa (o simplemente "promesa") es el contrato vinculante de compra firmado al momento de la compra, antes de que exista la propiedad terminada. La promesa especifica la unidad comprada, el precio acordado y calendario de pagos, la fecha contratada de entrega, las especificaciones y acabados de la unidad, y los recursos disponibles para cada parte en caso de incumplimiento. La promesa es ejecutable bajo el derecho civil mexicano y otorga al comprador un derecho legal sobre la unidad específica descrita. Al cierre, cuando se entrega la unidad terminada, la promesa se sustituye por la escritura. Los compradores deben pedir a un abogado mexicano independiente que revise la promesa antes de firmar.

El marco legal que rige un desarrollo en régimen de condominio — el conjunto de reglas, regulaciones y documentación que establece los derechos y obligaciones de los propietarios individuales de unidades respecto entre sí y respecto de las áreas comunes. En México, el régimen de propiedad en condominio se establece por el desarrollador y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad antes de que el edificio sea ocupado. Especifica: el porcentaje de propiedad de las áreas comunes asignado a cada unidad (el interés indiviso), las reglas que rigen el uso y modificación de unidades y áreas comunes, la estructura de gobierno del HOA, los mecanismos de cobro de cuotas y los procedimientos de resolución de disputas. Los compradores deben solicitar y revisar el régimen de condominio como parte de la diligencia debida previa a la compra.

El Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE) — el registro nacional de inversión extranjera de México, administrado por la Secretaría de Economía. Los extranjeros que poseen bienes inmuebles mexicanos a través de una sociedad mexicana (a diferencia de un fideicomiso) pueden tener requisitos de registro ante el RNIE. Para compradores extranjeros individuales que poseen propiedad a través de un fideicomiso, el registro en el RNIE generalmente no se requiere — la estructura del fideicomiso está diseñada específicamente para facilitar la inversión extranjera sin los requisitos de registro corporativo. Las entidades extranjeras que invierten en bienes inmuebles mexicanos deben consultar con un abogado corporativo mexicano respecto de sus obligaciones específicas del RNIE.

Registro Federal de Contribuyentes — el número de registro fiscal federal de México, equivalente al Social Security Number estadounidense o al SIN canadiense para efectos de identificación fiscal. Los extranjeros que poseen bienes inmuebles en México, reciben ingresos por renta de propiedades mexicanas, o realizan negocios en México, generalmente están obligados a obtener un RFC. El RFC es necesario para la inscripción del título de la propiedad en un fideicomiso, para presentar las declaraciones mexicanas de impuestos sobre ganancias de capital al momento de la venta, y para el reporte de ingresos por renta. El trámite del RFC requiere una cita presencial en una oficina del SAT (autoridad fiscal mexicana) y también puede facilitarse a través de su Notario o de un contador mexicano. El proceso típicamente toma de 2 a 4 semanas.

Servicio de Administración Tributaria — la autoridad fiscal federal de México, equivalente al IRS estadounidense o a la Canada Revenue Agency. El SAT administra la ley fiscal federal, procesa los registros de RFC, recauda el impuesto sobre la renta (incluidas las ganancias de capital por ventas de bienes inmuebles) y hace cumplir la legislación fiscal. Los extranjeros que venden bienes inmuebles mexicanos deben trabajar a través del SAT (típicamente vía su Notario o un abogado fiscal mexicano) para calcular y pagar el impuesto sobre ganancias de capital al cierre. El SAT también supervisa los requisitos de reporte de información que los bancos mexicanos deben cumplir respecto a pagos a extranjeros, lo cual se conecta con los requisitos de reporte FATCA para personas estadounidenses.

Seguro que protege al comprador de una propiedad frente a pérdidas financieras derivadas de defectos en el título — incluidos gravámenes no revelados, cargas, errores en el registro público o fraude. Mientras que el seguro de título es estándar en transacciones estadounidenses de bienes raíces, no se usa universalmente en México y ha sido históricamente menos común. Sin embargo, compañías estadounidenses de seguros de título incluyendo Stewart Title, First American Title y Fidelity National Title ofrecen pólizas para bienes raíces mexicanos, y su uso está creciendo — particularmente para transacciones que involucran compradores estadounidenses y canadienses. El seguro de título en México protege contra: gravámenes preexistentes no revelados, errores en el Registro Público de la Propiedad, fraude por parte de vendedores anteriores y ciertas disputas de linderos. La prima es un cargo único; su aseguradora de título le proporciona el precio vigente.

Un término del inglés británico para el mismo concepto que la lista de deficiencias — identificar defectos y rubros incompletos en una propiedad recién terminada antes o durante la entrega. En contextos mexicanos de bienes raíces que involucran compradores británicos o europeos, "snagging" e "inspección de snagging" son términos comúnmente usados. Servicios profesionales de snagging e inspectores independientes pueden contratarse en los principales mercados turísticos mexicanos para realizar una inspección sistemática de unidades recién entregadas. Una inspección de snagging completa cubre: elementos estructurales, acabados, plomería y drenaje, sistemas eléctricos, HVAC, ventanas y puertas, y todos los accesorios y electrodomésticos especificados.

Un derecho legal que permite a una parte (el usufructuario) usar y disfrutar de la propiedad de otro por un periodo específico, sin poseer la titularidad de fondo. En bienes raíces mexicanos, el usufructo se usa a veces como herramienta de planeación patrimonial: un padre puede tener la nuda propiedad de un inmueble mientras otorga el usufructo a un hijo adulto, o viceversa. Los derechos de usufructo se inscriben en el Registro Público de la Propiedad y son reconocidos legalmente frente a terceros. Para compradores extranjeros, el usufructo es una estructura avanzada que debe constituirse con la guía de un abogado civilista mexicano. Es menos común que el fideicomiso o las estructuras de propiedad directa en compras estándar residenciales de lujo.

El valor oficial asignado a un bien inmueble por el gobierno municipal para efectos de evaluación fiscal, usado como base para calcular el predial (impuesto predial). En México, los valores catastrales típicamente son significativamente inferiores al valor de mercado — una característica del sistema fiscal mexicano de propiedad que mantiene bajas las obligaciones fiscales anuales para los propietarios. Los valores catastrales son actualizados periódicamente por el municipio, y las actualizaciones significativas pueden aumentar el predial anual. Para efectos del impuesto sobre ganancias de capital, se utiliza típicamente el valor de la transacción (precio de venta) y no el valor catastral como base.

El valor asignado a un bien inmueble por las autoridades fiscales para efectos de calcular las obligaciones de impuesto predial. En el contexto mexicano, esto es funcionalmente equivalente al valor catastral — el valor asignado por el gobierno que forma la base para el cálculo del predial. Los valores fiscales en México son generalmente conservadores en relación con los valores de mercado, resultando en obligaciones de impuesto predial que son bajas según estándares internacionales. Al realizar diligencia debida sobre una propiedad, solicitar el recibo más reciente del predial y el certificado catastral permite verificar el valor fiscal y la obligación fiscal anual.

El área dentro de 50 kilómetros de las costas de México y dentro de 100 kilómetros de las fronteras internacionales donde la Constitución mexicana restringe la propiedad directa extranjera de bienes inmuebles. Esta zona se estableció para proteger la seguridad y soberanía nacional. Virtualmente todos los bienes raíces costeros de lujo de México — incluidos Puerto Vallarta, Playa del Carmen, Los Cabos, Cancún y la Riviera Maya — se encuentran dentro de la zona restringida. Los extranjeros pueden poseer legalmente propiedades dentro de esta zona a través de un fideicomiso o de una sociedad mexicana. Las propiedades fuera de la zona restringida (incluida la mayor parte de la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey) pueden ser propiedad directa de extranjeros sin ninguna estructura de trust.